Namdar Realty Group, великий власник проблемних торгових центрів, заплатив $54 млн за офісну вежу 200 Public Square в центрі Клівленда.
КЛІВЛЕНД – Одна з найвищих будівель у центрі міста щойно перейшла з рук в руки зі значною знижкою.

Продаж вежі 200 Public Square за 54 мільйони доларів матиме багато наслідків, які вплинуть на все – від сусідніх офісних будівель до сплати податку на нерухомість, який надходить до міських шкіл.

“Ви не побачите наслідків сьогодні”, – каже Террі Койн, віце-голова офісу брокерської компанії Newmark у центрі міста. “Ви побачите їх протягом наступних кількох років і вам це не сподобається. Це погана новина для Клівленда”.

45-поверхова будівля розташована на схід від Public Square. Багато місцевих жителів досі знають її як вежу BP, з перших днів, коли вона була корпоративною штаб-квартирою. Або ж вони називають його будівлею Гантінгтона через вивіску банку на фасаді.

Наразі хмарочос перебуває на податковому обліку в окрузі Каягоґа і його вартість становить майже 137 мільйонів доларів. Тепер його вартість зменшиться на 83 мільйони доларів, що значною мірою зумовлено пандемією та поширенням віддаленої роботи.

“Це пряма втрата доходів для місцевих органів влади”, – сказав Девід Сід, місцевий адвокат, який представляє місцеві шкільні округи в судах щодо вартості майна. “А потім відбувається загальна втрата вартості, що збільшує навантаження на інших платників податків”.

Namdar Realty Group отримали чудову пропозицію
Згідно з публічними записами, новим власником 200 Public Square стала нью-йоркська компанія Namdar Realty Group. Компанія найбільш відома як покупець збиткових торгових центрів.

З 2016 року Namdar володіє торговим центром Severance Center у Клівленд-Хайтс, що перебуває у скрутному становищі. Компанія володіла більшою частиною торгового центру Midway Mall в Елірії з 2017 року до минулого року, коли портове управління округу Лорейн викупило об’єкт в надії на його реконструкцію. Тож хмарочос у центрі міста здається незвичною покупкою.

“Вони не мають такого досвіду, який можна було б очікувати від інституційного офісного покупця нерухомості по всій території США, що також відображає те, де зараз знаходиться ринок”, – сказав Койн.

Заплативши так мало, Namdar має можливість шукати нових офісних орендарів і вдосконалювати будівлю, де порожні магазини і ресторани вишикувалися вздовж великого атріуму. Але новий орендодавець більше відомий тим, що сидить у вмираючих торгових центрах, збирає орендну плату і розпродає частини нерухомості забудовникам або іншим інвесторам.

Час покаже
Востаннє 200 Public Square змінювала власника у жовтні 2018 року. Ціна була близькою до 190 мільйонів доларів, але в той продаж входив і сусідній паркінг, який Namdar не купив. Продавець DRA Advisors продав паркінг в окремій угоді в лютому за $31,25 млн.

У 2018 році будівля була заповнена на 87%. Сьогодні, згідно з маркетинговими матеріалами, розміщеними в Інтернеті, заповненість наближається до 77%.

Данфорд очікує подальшого падіння офісного ринку, оскільки орендарі скорочуватимуть свої офіси та переїжджатимуть до більш сучасних і якісних будівель. За його словами, найкращі та найновіші офісні будівлі будуть в безпеці. Але це не стосується старої нерухомості, де орендодавці не мають багато грошей для реінвестування.

“Я думаю, що це може бути перший з декількох активів, які в кінцевому підсумку будуть продані”, – сказав він. “Але час покаже”.

Койн підтвердив цю думку.

“Буде кілька будівель, які зможуть оновити та вдосконалити, але буде досить багато будівель, які ми називаємо зомбі-будівлями, і вони будуть тягнути ринок вниз”, – сказав він, додавши, що перетворювати ці будівлі на апартаменти, як це робив Клівленд протягом багатьох років, стає дедалі дорожче і складніше.

Кілька будівель у центрі міста вже перебувають у скрутному фінансовому становищі, належать кредиторам або контролюються арбітражними керуючими, призначеними судом. А кілька орендодавців офісів оскаржують нещодавні переоцінки, проведені окружним управлінням. Вони прагнуть знизити оцінку – і, в свою чергу, зменшити витрати на сплату податку на нерухомість.

Для боротьби із занепадом адміністрація мера Джастіна Бібба планує здійснити великі інвестиції у громадські простори та покращення інфраструктури, приділяючи особливу увагу набережній річки та озер у центрі міста.

“Перетворення центру міста на більш жваве і цікаве місце допомагає розвитку офісного ринку”, – каже Койн. “Це допомагає і всьому іншому. Тож я не думаю, що це петля безвиході, якщо інвестувати в громадську інфраструктуру. Якщо місто робитиме розумні інвестиції, я думаю, що вихід є”.