Потенційні покупці житла знають, що з високими цінами та низьким рівнем інвентаризації на ринку не все так просто. Але якщо ви готові стати власником житла, довгострокова вигода від купівлі часто переважує біль від складного пошуку – навіть у наші дні.

Подумайте про це, як про заняття спортом о 5 ранку: Ви знаєте, що це корисно для вас, навіть якщо це забирає сили (і залишає відчуття болю).

Маючи певні знання про ринок, ви можете отримати максимальну вигоду з сьогоднішніх складних умов. Ось ваш план купівлі будинку у 2024 році.

Викликом є те, що високі кредитні ставки знижують купівельну спроможність покупців.

Покупці опинилися у пастці стрімкого зростання іпотечних ставок, оскільки середня 30-річна фіксована ставка зросла з 3% до майже 7% у 2022 році. У жовтні 2023 року ставки перевищили 8% вперше з 2000 року – несподіванка, яку не прогнозували навіть провідні економісти. Але протягом листопада вони дещо знизилися, зупинившись на середньому рівні 7,03% за тиждень, що завершився 7 грудня.

Вищі відсоткові ставки роблять отримання іпотеки дорожчим. Погляньмо на це в перспективі: Припустимо, ви можете дозволити собі сплачувати 1 800 доларів на місяць. При процентній ставці 3% ви можете дозволити собі взяти 426 900 доларів. Але під 7% ви можете дозволити собі позичити лише $270,600. Чому? Тому що за вищою ставкою ви заплатите на 156 300 доларів більше відсотків по іпотеці.

Наразі економічні сигнали свідчать про більш позитивні новини для покупців у 2024 році. Ден Моралес, регіональний віце-президент Dart Bank у Голландії, штат Мічиган, вказує на охолодження економіки та паузу в підвищенні процентних ставок ФРС. «Все це сприяє тому, що іпотечні ставки стануть кращими, а вартість запозичень – дешевшою», – каже Моралез.

Однак давайте будемо реалістами: Жоден експерт не прогнозує повернення до 3% найближчим часом. Швидше за все, ми побачимо зниження 30-річної іпотечної ставки трохи нижче 7% у другій половині 2024 року, згідно з прогнозами Асоціації іпотечних банкірів та Національної асоціації ріелторів.

Проведіть дослідження, щоб знайти найкращу пропозицію

Не дозволяйте високим ставкам тримати вас занадто довго. Коли ставки знижуються, конкуренція зростає – ще одна причина, чому немає кращого часу, ніж зараз, щоб почати пошук житла.

І в який би бік не рухалися ціни у 2024 році, ви заощадите гроші, якщо будете робити покупки в різних місцях. Прагніть отримати оцінку щонайменше від трьох іпотечних кредиторів. За оцінками Бюро фінансового захисту споживачів, позичальники можуть заощадити $100 на місяць (або більше) таким чином. І подивіться на річну відсоткову ставку, або APR, щоб зрозуміти загальну вартість кредиту, яка включає в себе комісії та інші збори.

Оскільки покупці здригаються від високих ставок, деякі кредитори рекламують пропозиції «купуй зараз, рефінансуй пізніше». Інші пропонують тимчасові знижки, коли ефективний щомісячний платіж покупця зменшується на рік (або кілька). Перш ніж підписатися на знижку, поставте запитання, щоб зрозуміти, як вона працює. Кожен варіант може потенційно заощадити гроші, але це також може бути і маніпуляцією, якщо ефектна угода компенсується вищими комісіями.

Низький рівень інвентаризації означає невеликий вибір для покупців

Згідно з даними Національної асоціації ріелторів (NAR) за жовтень 2023 року, рівень продажів наявного житла є найнижчим за останні 13 років. Нинішній ринок має 3,6-місячний запас, що означає, що для продажу зареєстрованого житла за нинішніх темпів продажів знадобиться 3,6 місяця. Збалансований ринок має пропозицію на п’ять-шість місяців.

То чому ж продавці не продають? Октавіус Смайлі-Гамфріс, агент з нерухомості компанії The Smiley Group в Апексі, штат Північна Кароліна, вказує на вищі ціни та «ефект фіксації ставок».

«На даний момент ви платитимете або подвійну іпотеку за будинок за тією ж ціною, або аналогічну іпотеку, якщо намагатиметеся навіть зменшити розмір», – каже він.

За даними Федерального резервного банку Сент-Луїса, кількість дозволів на будівництво односімейних будинків зростає: у жовтні 2023 року їх було видано більше, ніж будь-коли в минулому році, тож незабаром ми побачимо більше нових будинків, що збільшить пропозицію. І, незважаючи на великий дефіцит, на 92% ринків за останні три місяці спостерігалося помірне зростання запасів, згідно зі звітом ICE Mortgage Technology, опублікованим у листопаді 2023 року.

«Нерухомість завжди була дійсно надійною інвестицією», – каже Смайлі-Хамфріс. «Тож те, що ви по суті втрачаєте, зачекавши півроку чи рік, може коштувати вам десятки тисяч доларів».

Можливо, ви розширите свій пошук, включивши до нього кондомініуми або таунхауси. Можливо, ви задовольнитеся меншою кількістю ванних кімнат або застарілим інтер’єром. Не падайте духом – навіть якщо вам доведеться деякий час миритися з меншою площею або дивним лінолеумом на підлозі, у вас буде капітал, який ви зможете використати для реконструкції або продажу через кілька років.

Високі ціни підштовхують доступність житла до найгіршого рівня за останні 40 років

Згідно зі звітом ICE Mortgage Technology за листопад 2023 року, житло є найменш доступним з 1984 року. Чому? Ціни на житло зростають швидше, ніж доходи населення, а крім того, вищі іпотечні ставки збільшують вартість кредитів.

У жовтні 2023 року середня ціна продажу існуючого житла піднялася до рекордного рівня в 391 800 доларів, згідно з даними NAR. За оцінками ICE, щоб придбати житло за середньою ціною на той час, покупцям потрібно було б віддати $2,567 на місяць лише в рахунок погашення основної суми та відсотків. Це ще один рекордний показник за весь час спостережень ICE – і майже вдвічі більше, ніж середній щомісячний платіж у розмірі $1 327 всього два роки тому.

Поки пропозиція не наздожене попит, ціни навряд чи впадуть. За оцінками Realtor.com, наступного року ціни впадуть менш ніж на 2%. Це ще одна причина, щоб втрутитися зараз: Значне падіння цін може спровокувати більшу конкуренцію.

Складіть бюджет і дотримуйтесь його

Якщо ви переслідуєте Zillow будинки, які вам не по кишені, зупиніться. Натомість спрямуйте цю енергію на реалізацію свого плану купівлі будинку в реальному житті – починаючи зі складання реалістичного бюджету.

Спочатку поговоріть з фінансовим консультантом або скористайтеся онлайн-калькулятором, щоб дізнатися, який будинок ви можете собі дозволити. Зрозумійте, як іпотечні кредитори визначатимуть ваше право на отримання кредиту, включаючи аналіз вашої кредитної історії, грошових заощаджень і щомісячних виплат.

Потім знайдіть агента з купівлі, який знає, наскільки далеко може зайти ваш бюджет на місцевому ринку. Досвідчений агент може відстоювати ваші інтереси і допомогти вам укласти вигідну угоду.

Одна з порад для пошуку вигідних пропозицій: починайте пошук взимку, радить Еллі Ковальчик, агент з нерухомості, яка очолює команду Move2Team в компанії Keller Williams Pinnacle Group в Цинциннаті, штат Огайо.

Використовуйте важелі впливу там, де вони у вас є

Хороший агент з нерухомості може допомогти вам створити сильну пропозицію, навіть якщо інші покупці можуть запропонувати більше готівки.

Азіз Алхіс, агент з нерухомості компанії Compass у Пасадені, штат Каліфорнія, бачив, як багато заможних інвесторів роблять пропозиції за готівку. Він зазначає, що вони, як правило, пропонують ціну, нижчу за запитувану, оскільки продаж за готівку відбувається швидше. Обіцянки швидкого закриття угоди достатньо, щоб змусити деяких продавців відмовитися від більш високих пропозицій, які вимагають більше часу.

Тому Алхіс конкурує за швидкістю: маючи на руках попереднє схвалення іпотеки та всі інші документи, він готує своїх покупців до закриття угоди за 14 днів.

«Ми більше не боїмося пропозицій за готівку», – каже він.

Ставте реалістичні очікування

Справедливо відчувати себе розчарованим через високі витрати і низький рівень інвентарю. Особливо це стосується тих, хто вперше купує житло, але відкладає свої пошуки, бо бачить, що ринок залишається нестабільним.

Рішення: Думати про довгострокову перспективу. Якщо ви будете чекати на низькі ціни, то, швидше за все, зіткнетеся з більш високими цінами і більшою конкуренцією. Тож якщо ви твердо вирішили купувати, знайдіть житло, яке відповідає вашим потребам і бюджету, як є. Очікувати досконалості часто означає налаштовувати себе на розчарування.