КЛІВЛЕНД, Огайо – Величезний порожній завод у центральному районі Клівленда, де понад століття тому виробляли масивні крани для розвантаження руди Hulett, отримає новий шанс на економічне життя завдяки першому масштабному рішенню Site Readiness Fund до створення нових робочих місць вартістю 50 мільйонів доларів.

У понеділок місто оголосило про те, що Site Readiness Fund уклав угоду вартістю 845 000 доларів на придбання трикутної ділянки площею 10 акрів за адресою 7000 Central Ave. в Іст-Сайді Клівленда, яка включає в себе завод Wellman-Seaver-Morgan площею 183 000 квадратних футів.

Купівля іржавої, розмальованої графіті будівлі у компанії Christie Lites Co. з Орландо створить підґрунтя для проведення неприбутковим фондом інженерного та маркетингового дослідження з метою вивчення нових можливостей її використання, які можуть включати харчову промисловість, мікроелектроніку, енергетику, виробництво транспортних засобів та інші види бізнесу.

Фонд у розмірі 50 мільйонів доларів – це головна ініціатива мера Джастіна Бібба, який запропонував виділити йому майже 10% від 511 мільйонів доларів, які місто отримало через American Rescue Plan Act 2021 року. Міська рада погодилася з пропозицією, яка може приносити дивіденди протягом десятиліть.

Мета фонду – зібрати та придбати 1 000 вільних акрів невикористовуваних або занедбаних промислових майданчиків і створити 25 000 робочих місць протягом перших 15 років, щоб допомогти відновити місто та принести новий добробут у райони за рахунок перепрофілювання занедбаних територій.

Створення фонду відбулося після десятиліть скорочення податкової бази міста. Дослідження показали, що між 1960 та 2018 роками податкова база Клівленда у сфері житлового, комерційного та промислового оподаткування скоротилася на 66%. Таке падіння зробило Клівленд найбільшим невдахою серед 226 громад у семи округах північно-східного Огайо, де стрімкий розвиток завдяки міждержавним автомагістралям перерозподілив багатство, розділивши регіон на переможців і переможених, навіть незважаючи на те, що населення регіону скоротилося.

Відповідаючи на потреби
Бібб, який відвідав завод Wellman-Seaver-Morgan перед закриттям у четвер, сказав, що скарга № 1, яку він чув від місцевих промисловців, полягає в тому, що їм не вистачає місця для розширення, оскільки тисячі занедбаних, порожніх і забруднених ділянок недоступні для повторного використання.

Згідно з прес-релізом, що супроводжує оголошення про купівлю Wellman-Seaver, у Клівленді налічується від 4 000 до 5 000 акрів вільної, занедбаної або недостатньо використовуваної промислової власності. Ця сума приблизно еквівалентна площі передмістя Клівленда Шейкер-Хайтс.

Фонд спільно з земельним банком округу Каягоґа збирає, очищає та продає ділянки площею від 10 до 30 акрів і більше. Серед інших партнерів – JobsOhio, Team NEO, Cleveland Foundation, Greater Cleveland Partnership, Fund for Our Economic Future та Ohio Means Jobs.

Фонд має правління з 12 членів, призначених мером і президентом міської ради, а також членом ради 6-го округу Блейном Гріффіном. Очолює її Ахмед Абонама, фінансовий директор Клівленда.

“Нам потрібна земля, яку можна використовувати”, – сказав Бібб, стоячи на брудній фабричній площадці Wellman-Seaver у своєму чорному костюмі і відполірованих коричневих мокасинах серед осколків скла і склопластикових покрівельних панелей, що розсипалися. “Замість того, щоб компанія з невеликим капіталом, яка хоче розширюватися, їхала в Бедфорд, Твінсбург чи Стронгсвілль, вона мала б розширюватися в самому центрі Клівленда”, – сказав він.

Римський масштаб

Завдяки високій центральній бухті, оточеній нижчими секціями з обох боків, фабрика нагадує грандіозні масштаби великих європейських соборів і базилік. Довжина центрального прольоту становить приблизно 615 футів, що трохи менше, ніж довжина базиліки Святого Петра в Римі.

“Ого!” сказав Бібб, коли увійшов. “Це неймовірно. Просто неймовірна глибина і масштаб цього місця”.

Компанія Wellman-Seaver Engineering Co. була заснована в 1896 році Семюелем Т. Веллманом, винахідником першої мартенівської печі в США. 1901 року фірма побудувала завод на Central Avenue. У 1903 році вона стала відома як Wellman-Seaver-Morgan Co. після того, як до неї приєднався Томас Р. Морган.

Серед керівників компанії був Джордж Г’юлетт, розробник однойменних кранів для розвантаження руди, якими колись були всіяні промислові порти на Великих озерах. Чотири останні розвантажувачі в Клівленді були демонтовані портом Клівленда в його доках на острові Віскі в 1999 році. Два з них зберігалися для потенційного проекту повторної збірки, але цієї весни порт відправив їх на металобрухт.

Бред Вайтхед, перший керуючий директор фонду, якому виповнився рік, розповів, що фабрика Seaver-Wellman практично не працювала, починаючи з 1970-х років, а з 1990-х років майже не використовувалася.

Christie Lites, яка на своєму сайті називає себе найбільшою компанією з виробництва сценічного освітлення в Північній Америці, придбала об’єкт у 2017 році як дистриб’юторський центр, але не продовжила реалізацію проекту, сказав Вайтхед.

“Ми уявляємо собі всі види використання, які можуть бути тут”, – сказав він.

Уайтхед висловив подяку члену ради 5-го округу Річарду Старру за те, що він звернув увагу на фабрику для потенційного придбання фондом ділянки.

“Реконструкція цього ключового перехрестя усуне зашореність, вирішить питання безпеки та сприятиме економічному процвітанню”, – сказав Старр у прес-релізі фонду.

Уайтхед і Рік Барга, менеджер фонду з питань визначення та розвитку територій, підкреслили, що організація тісно співпрацюватиме з мешканцями прилеглих районів, щоб дослідити майбутнє ділянки Wellman-Seaver.

Гроші можуть потекти по району

Коли Бібб вперше оголосив про плани фонду у 2023 році, мер сказав, що він зросте до 100 мільйонів доларів за рахунок грантів, позик та благодійних пожертв. Вайтхед сказав, що це все ще план.

У попередніх заявах також йшлося про те, що фонд створить 65 000 робочих місць. За словами Вайтхеда, ця цифра включає прямі та непрямі робочі місця, створені завдяки інвестиціям фонду. За його словами, мета створити 25 000 прямих робочих місць протягом 15 років все ще залишається в силі.

Фонд намагатиметься відшкодувати витрати на реконструкцію таких об’єктів, як Wellman-Seaver, з розрахунку долар за долар, але не розраховує на ринкову норму прибутку. За словами Вайтхеда, гроші циркулюватимуть як у револьверному фонді.

Мешканці району, який буде визначено навколо об’єкта, зможуть мати частку в проекті через пряме володіння через інвестиційний фонд нерухомості або опосередковане володіння через інший тип трасту, сказав Уайтхед.

Ревіталізація ділянки має на меті створити робочі місця, які б дозволяли діставатися до роботи пішки, що відповідає баченню Бібба про перетворення Клівленда на місто за 15 хвилин, в якому всі основні потреби можна задовольнити в межах пішої досяжності.

Концепція 15-хвилинної доступності була запропонована у 2016 році Карлосом Морено, професором Сорбонни в Парижі, хоча у випадку з заводом у Клівленді вона відсилає нас до робітничого житла, яке з’явилося у 19-му та на початку 20-го століть поблизу залізничних ліній та заводів у промисловій долині Клівленда.

Грубий, але готовий

Фабрика Wellman-Seaver примикає до надземної залізничної лінії Norfolk-South, яка діагонально перетинає Іст-Сайд Клівленда з житловими кварталами на сході та заході. Два відгалуження від головної лінії заходять на верхній рівень фабрики, де всередині припарковані два вагончики. За словами Вайтхеда, вони були придбані разом із фабрикою.

Усередині заводу бетонні підлоги були вкриті старими шарами маслянистої сажі, від якої під ногами відчувалася липкість. Вода скупчилася в калюжах, відбиваючи денне світло, що проникало крізь прогалини в даху та фасадах.

П’ятнадцятитонні крани, встановлені високо над головою, застигли на своїх рейках. На підлозі були розкидані курйози, серед яких звіт про перевірку залізниці, датований 11 січня 2011 року, і вінілова платівка з синглом Joan Jett and the Blackhearts 45.

Ззовні старий завод виглядав так, ніби з нього місцями здиралися шари гнилого скловолокна, схожого на шкіру змії.

Барга сказав, що об’єкт, який пройшов фазу II екологічної оцінки – більш суворий з двох рівнів аналізу – вважається відносно чистим відповідно до стандартів комерційного та промислового використання. За його словами, ділянка не буде вважатися безпечною для будівництва житла або дитячого садка, але може бути придатною для харчової промисловості з певними змінами.

Ділянка знаходиться менш ніж за милю на північ від зони розвитку Opportunity Corridor і трохи більше ніж за півмилі на південь від Health Tech Corridor вздовж Euclid Avenue. За словами Барги, він має достатньо каналізаційних та водопровідних потужностей, а також електропостачання від компанії Cleveland Public Power. За його словами, оскільки більша частина даху залишилася неушкодженою, фабрика не зазнала таких структурних пошкоджень, як на інших застарілих фабриках міста, що просочуються водою.

Значна частина інтер’єру та частини екстер’єру в межах легкої досяжності розписані графіті та великими фресками, подібними до тих, що були збережені в рамках адаптивного повторного використання інших промислових будівель у США та Канаді, в тому числі цегельного заводу Don Valley Brick Works у Торонто.

Врятувати ікону
За словами Уайтхеда, головним питанням щодо майбутнього повторного використання фабрики є структурна стабільність її сталевого каркасу.

“Ми не знаємо, чи вдасться його зберегти і чи витримає він навантаження”, – сказав він.

Одним з можливих варіантів може бути збереження сталевого каркасу з одночасним будівництвом інших споруд всередині нього, за прикладом будівлі Mill 19 площею 265 000 квадратних футів в інноваційному районі Hazelwood Green вздовж річки Мононгахела в Піттсбурзі.

Колись один з найпродуктивніших металургійних заводів регіону, Mill 19 зараз є штаб-квартирою Carnegie Mellon University’s, який розмістився в будівлях, зведених всередині відкритого скелету старого млина.

Надихнувшись цим прикладом, Вайтхед сказав: “Ви можете уявити, як можна зняти частину облицювання ззовні, використовуючи скло і більше природного освітлення” в будівлі Веллман-Сівер.

Барга сказав, що будівля має велич, яку варто зберегти. Не менш важливо, за його словами, що вся ділянка площею 10 акрів дуже потрібна в північно-східному Огайо, де, за його словами, рівень вакантності промислових об’єктів становить 2-3%.

“У нас величезний попит і дуже мала пропозиція”, – сказав він. “Це заважає компаніям розвиватися, а нам – створювати нові робочі місця”.

За словами Уайтхеда, потреба в цьому об’єкті є нагальною.

“Ми намагаємося створити робочі місця в районах, і ми намагаємося повернути працівників до нашого міста”, – сказав він. “Ми віримо, що працівники захочуть жити там, де вони працюють, тому що вони прагнутимуть стати частиною більш згуртованої громади”.